Sinds december 2019 werkt Sébastien als Head of Business Development mee aan het ASTER-project. Zijn opdracht: de uitwerking van het business model en het financieel plan en de contacten met financierders en investeerders op korte en lange termijn. Sébastien is al meer dan tien jaar actief in de sociale huisvestingssector op nationaal en Europees niveau. De geknipte man voor een gesprek over de niet-publieke financiering en subsidiëring van onze sector sociaal wonen.
Wat is jouw band met sociaal wonen? Wanneer is jouw interesse ontstaan?
‘Tijdens mijn studie raakte ik geboeid door de diverse economische ordes (en wanordes!) die ervoor moeten zorgen dat schaarse middelen, zoals huisvesting, beschikbaar zijn voor iedereen in de maatschappij. Wat mij daarin ook erg fascineerde, was de wisselwerking en de balans tussen private en publieke interventies. Toen ik aan de slag ging bij Aedes, de Nederlandse koepel-vereniging voor sociale woningcorporaties (cfr. VVH voor SHM’s in België) leerde ik de vele facetten kennen van deze sector die in Nederland als "semipubliek" gelabeld is: eerst de financiering, sectorrapportages en risicomanagement van het stelsel, daarna de belangenbehartiging in Nederland en uiteindelijk op Europees niveau.’
Hoe ben je bij VVH terecht gekomen?
‘VVH (en de VMSW) kende ik nog uit mijn tijd bij de Nederlandse woningcorporaties als onze Vlaamse “evenknie”. Wij hadden binnen Housing Europe regelmatig contact. Zo heb ik bijvoorbeeld toen VVH in 2015 op studiereis naar Nederland kwam, dat inhoudelijk ondersteund. Wij hebben toen een hele delegatie SHM’s op het Aedes-kantoor in Den Haag mogen ontvangen. Toen ik later voor mijn eigen advieskantoor AxHA werkte, benaderde Björn Mallants mij in het kader van het ASTER-project. Sinds december 2019 werk ik mee aan ASTER en zet ik mijn ervaring in op het gebied van financiering van sociale huisvesting en EU-fondsen. Binnen AxHA adviseren we nu verschillende organisaties over EU-projecten en EU-subsidies en Europese belangenbehartiging. Zo hebben we recent een impact rapportage voorbereid voor de volledige Franse sociale huisvestingssector.'
“Voor ASTER zet ik mijn ervaring in voor de financiering van sociale huisvesting door het aantrekken van financiering en EU-fondsen”
Wat is jouw opdracht voor VVH?
‘Een belangrijk onderdeel van ASTER is dat we een duurzaam businessmodel opstellen dat zelfstandig financierbaar is zonder publieke steun. Een model dat bovendien een hoge sociale impact genereert. Mijn taak is om potentiële investeerders en financiers te identificeren, te selecteren en te contacteren voor de financiering van ASTER. Dit moet tegen goede condities gebeuren, zowel op korte als op lange termijn. ASTER dient im-mers ook een aantrekkelijke investering te zijn voor potentiële investeerders, zowel financieel als vanwege het maatschappelijk belang van dit bijzondere project. Ik ben dan ook nauw betrokken bij het ontwikkelen van het financieel plan voor ASTER en de verschillende stappen richting de uiteindelijke financieringsovereenkomsten tussen ASTER en haar investeerders en financiers.’
“ASTER is uniek doordat het verschillende innovaties combineert voor de SHM’s en hun huurders”
Wat is de grootste uitdaging binnen het ASTER-project?
‘ASTER is uniek doordat het verschillende innovaties combineert voor de SHM’s en hun huurders. Als structuur: een nieuw vehicle dat kan worden ingezet voor de financiering van de verduurzamingsopgave van het patrimonium. Als activiteit: een sectorbrede benadering van de markt voor de activering van het zonne-potentieel op zo’n 90.000 sociale woningen. Dat is mogelijk doordat SHM’s hun krachten bundelen. Als impact: de financiering en de investeringen moeten kosteneffectief zijn en efficiënt gebeuren. Niet alleen omdat het aanbod competitief moet zijn, maar het moet daarboven vooral op termijn een groot voordeel betekenen voor de huurders en het klimaat.’
Wat zijn de grootste uitdagingen op financieel gebied voor de sector sociaal wonen?
‘Het is heel goed dat er initiatieven zoals ASTER worden opgezet. Daardoor kunnen we, naast de traditionele financieringsbronnen die van groot belang blijven, ook alternatieve bronnen aanboren. Zeker door de langetermijn uitdagingen van de sector. Om de Klimaatstrategie 2050 van de Vlaamse Regering te realiseren is er ook een gigantische investering nodig in de woningsector. Hoewel voldoende financiering absoluut cruciaal is, is dat maar een onderdeel van het verhaal. In mijn ogen zijn de grootste uitdagingen vooral sociaal-maatschappelijk, technologisch en institutioneel van aard.'
Je werkte ook nog voor Aedes, de Nederlandse koepelorganisatie voor sociaal wonen. Wat kunnen wij van Nederland leren op gebied van financiering? Energie?
‘Twee zaken lijken mij de moeite waard om mee te nemen. Toen de sociale woonsector in Nederland een aantal jaar geleden aangaf in 2050 CO2-neutraal (en gasloos) te willen zijn, werd door elke woningcorporatie een routekaart samengesteld met diverse keuzes (bv. renoveren tot nul-op-de-meter, zonnepanelen plaatsen, maximaal isoleren binnen dan wel buiten de schil van het huis). Dat bracht de totale opgave voor ruim 2,1 miljoen sociale woningen in kaart. Niet alleen de hoogte van de financieringsbehoefte, maar ook de verwachtte CO2-reductie van alle maatregelen (70%). Verder is het ook interessant naar de innovatieve methodes die de sector samen met de bouw- en installatie-sector heeft ontplooid om renovaties sneller, goedkoper en aantrekkelijker te maken (bv. de Energiesprong*). Daar zijn zeker ook voor Vlaanderen lessen uit te trekken.'
“Financiële injecties aan SHM's via Europese samenwerkingsprojecten”
Wat is het belang van Europese samenwerkingsprojecten? Wat is het voordeel voor een SHM?
‘Om aan de verduurzamingsambities te voldoen zal het nodig zijn om innovatieve technieken en processen in te zetten. Dit is geen uniek gegeven voor Vlaanderen. Het komt onder meer voort uit internationale en EU-af-spraken. Er zijn uiteraard Europese verschillen (bv. organisatievormen, financiële posities en mate van overheidssteun), maar elke SHM in Europa zit op dit moment wel met min of meer dezelfde vragen. De EU maakt het mogelijk om samen met partijen uit andere EU-landen samen te werken. Dit kan bijvoorbeeld binnen het huidige Horizon 2020 programma dat innovaties en onderzoek tussen marktpartijen, onderzoekers en bijvoorbeeld SHM’s financieel ondersteunt. Een ander innovatieprogramma dat lokale samenwerking op tal van relevante thema’s mogelijk maakt, is het UIA-programma (Urban Innovative Actions). Vanuit een andere rol die ik vervul bij Housing Europe, zie ik dat de EU hiermee sociale huisvesters in verschillende landen in staat stelt om langdurig (3-4 jaar) samen te werken met andere SHM’s en vooraanstaande bedrijven en onderzoekers op een bepaald thema. Dat vereist wel enige voorbereiding vanuit een SHM. Aan de andere kant zoeken de partners van dergelijke projectaanvragen vaak naar demonstratieprojecten en leent de sociale huisvestingssector zich daar vaak goed voor. Een voorbeeld waarbij partijen uit Vlaanderen betrokken waren is het REFURB-project. Het doel van dat project was om renovatiepakketten voor verschillende marktsegmenten en regio's in Europa te ontwikkelen. Overigens lopen de budgetten van de verschillende EU-programma’s tot eind 2020. Momenteel onderhandelen de EU-instellingen nog over de programma’s voor de periode 2021-2027, inclusief het economisch herstelplan. Wat wel zeker is, is dat er veel aandacht zal zijn voor de verduurzaming van onder andere de (sociale) woningbouw.'
Wat is jouw rol bij Housing Europe, de Europese koepelorganisatie van publieke, coöperatieve en sociale huisvesters?
'Housing Europe neemt momenteel deel aan zes verschillende innovatieprojecten binnen het Horizon 2020-programma. Ik zorg er als Innovation and Project Manager voor dat Housing Europe – altijd samen met minstens twee leden of SHM’s uit twee verschillende landen – als partner deelneemt in projecten die relevant zijn (of worden) voor onze sector. Een aantal voorbeelden zijn: energie-positieve wijken, geprefabriceerde renovatie-pakketten, circulaire maatregelen in bestaande woningen en diepe renovaties circulair maken. Naast deze strategische bijdrage werk ik aan de algemene coördinatie van taken binnen het team, de budgettering en de rapportage van de verschillende projecten. Een mooi voorbeeld waar nog vaak naar gerefereerd wordt, is het Eco-Life Venning project van de Goedkope Woning in Kortrijk (nvdr: nu Wonen Regio Kortrijk). Het project richtte zich op de ontwikkeling van een CO2–neutrale wijk waarbij bijzondere aandacht geschonken werd aan de sociale cohesie in de wijk.'
“Sociaal wonen creëert toegankelijke, comfortabele en betaalbare woningsituaties”
Wat heeft het leven jou geleerd? Heb je een levensmotto?
‘Een echt levensmotto heb ik niet. Maar ik ben meestal positief, nieuwsgierig en enthousiast ingesteld. Carpe diem zou dan ook een mooie zijn.’ Heb je naast je drukke werkschema nog tijd voor een hobby? ‘Niet echt, maar ik probeer wel om verschillende keren per week te gaan hardlopen. En uiteraard draag ik graag bij aan de hobby’s van mijn kinderen: hockey en zang.’
Heb je nog een wens voor de sociale huursector? Een ultieme tip om onze sector betaalbaar te houden?
‘Ik ben een grote voorstander van een brede sociale huisvesting. Niet alleen als collectief georganiseerde garantie op het mensen-recht dat huisvesting is, maar ook als een "middel" dat toegankelijke, comfortabele en betaalbare woningsituaties creëert in sterke wijken en steden. Met dat laatste bedoel ik het belang om op lokaal niveau sterke banden te helpen creëren tussen bewoners en lokale organisaties. Dat zorgt voor een goede sfeer en voorkomt problemen. SHM’s hebben daar vanzelfsprekend altijd al een belangrijke rol in gespeeld. De vraag naar hun specifieke kennis en middelen gaat alleen maar groeien.’